Na locação de prazo determinado, o locador não reaverá o imóvel antes de seu término.
Nélio Silveira Dias Júnior
Locação predial urbana é um contrato pelo qual o proprietário fornece o uso de seu imóvel a terceiro, por tempo determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada.
A matéria é regulada pela Lei nº. 8.245/91.
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de autorização do cônjuge, se igual ou superior a dez anos (art. 3º).
Uma vez realizada locação por prazo determinado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (art. 4º), ainda que o contrato disponha que o locador tenha direito de retomá-lo antes do prazo avençado. Esta disposição contratual não tem validade, posto que a disposição legal trata-se de norma cogente que não pode ser afastada pelo contrato.
Nesse sentido, é a jurisprudência pátria: o locador não pode obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes de encerrado o prazo contratual, nem mesmo mediante pagamento de multa; havendo contradição entre cláusula contratual estabelecendo prazo de duração de 30 meses, e outra regulando a possibilidade de rescisão antecipada após 12 meses, deve prevalecer o conteúdo da primeira, pois serão declaradas nulas as cláusulas que visem elidir os objetivos da norma (art. 45 da Lei de Locações).[1]
Na verdade, a locação, com prazo determinado, só poderá ser desfeita, antes de seu término: a) por mútuo acordo; b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las (Lei nº. 8.245/91, art. 9º).
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Terminado o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação (art. 46).
Por outro lado, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel, em algumas hipóteses, dentre elas, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio, e se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (art. 47).
Em suma, as convenções devem ser cumpridas (pacta sunt servanda).
Fixado o pacto para um prazo determinado, ambas as partes contam com o exaurimento desse prazo, no mínimo, pois assim foi convencionado. Na locação predial, uma vez firmado o contrato, tanto o locador como o locatário contam com esse bem de vida dentro do seu patrimônio: o locador para auferir a renda, o locatário para usar e gozar da coisa locada.[2]
Assim, na locação por prazo determinado, tem que ser respeitada a vigência do contrato, para se evitar surpresa ao outro, ocasionando-lhe prejuízos e contratempos.
[1] TJ-PE – ED: 3693238 PE, Relator: Cândido José de Moraes, 2ª Câmara Cível, DJ. 13/05/2015.
[2] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada. 10. ed. São Paulo: Altas, 2010, pág. 39.
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