Condomínio voluntário pro indiviso: administração e extinção
Nélio Silveira Dias Júnior (Advogado)
Condomínio em geral é a propriedade de dois ou mais titulares sobre a mesma coisa.[1]
O condomínio pode ser classificado em voluntário, necessário ou edilício, segundo a divisão clássica no Código Civil.
O condomínio voluntário decorre da livre manifestação de vontade das partes, originando-se de um negócio jurídico. Ainda, quanto à origem, o condomínio pode ser eventual, aquele que surge independentemente da vontade dos condôminos, como ocorre na herança, enquanto não há partilha.
Essas duas espécies do condomínio em geral são reguladas pelo Código Civil (arts. 1.3321/1.358), sendo o foco da presente análise.
O objeto do direito do condômino, no condomínio geral, é a parte ideal e não a coisa toda. Essa parte ideal não é determinável, enquanto perdurar o condomínio. Cada condômino, consequentemente, não pode se assenhorear de toda a coisa, ou usá-la, fruí-la e aliená-la com exclusividade .[2]
Além disso, as partes ideais não são necessariamente iguais entre os coproprietários.
O condomínio geral, diferentemente do condomínio edilício, não é dotado, sequer, de capacidade processual. Sua natureza é de simples pluralidade de direitos reais, cada um deles com seu titular, de acordo com a respectiva parte ideal[3].
Na ausência de um administrador formal, a gestão do condomínio é exercida coletivamente pelos condôminos, sendo as deliberações tomadas por maioria absoluta, levando-se em consideração as frações ideais de cada um. No entanto, para as alterações na convenção condominial ou modificação da destinação do bem, exige-se quórum especial (CC, arts. 1.349, 1.351 e 1.353).
A realização de obras no condomínio segue critérios específicos: as voluptuárias, voltadas ao conforto e à estética, exigem aprovação de dois terços dos condôminos; já as úteis, que aumentam a funcionalidade do bem, requerem aprovação da maioria absoluta.
Cada condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal (CC. Art. 1.336, I).
O uso da coisa comum deve respeitar sua destinação comum. Nenhum condômino pode alterá-la ou conceder posse, uso, ou gozo a terceiros sem o consentimento dos demais (CC, art. 1.314, parágrafo único).
No entanto, o condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum (CC, art. 1.320). Afinal, a regra geral é que ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio indefinidamente.
Segundo Marco Aurélio Bezerra de Melo, o direito de o condômino exigir a divisão da coisa comum é potestativo, isto é, os demais condôminos apenas se submetem ao exercício do direito do consorte sem que para isso tenham manifestado a sua vontade. [4]
Caso a divisão do condomínio seja de forma consensual, é indispensável o acordo de todos os coproprietários. Se apenas um não aceitar, não pode ser feita sua extinção, amigavelmente.
Consensualmente, o desmembramento pode ser feito por mio de procedimento extrajudicial, via escritura pública. Antes do registro no cartório de imóveis, é necessária a aprovação do Município, mediante requerimento acompanhado da planta do imóvel e do memorial descritivo, em conformidade com o Plano Diretor Municipal e a legislação urbanística. Se aprovada, a Prefeitura emitirá certidão de desmembramento, que servirá para registrar as novas matrículas no cartório.
Se não houver consenso entre os coproprietários, a extinção de condomínio e a respectiva divisão podem ser buscadas judicialmente por meio de ação prevista no art. 588, do Código de Processo Civil.
Independentemente da divergência entre condôminos, não se discute a possibilidade da extinção do condomínio, pois basta a vontade de apenas um para que a divisão ocorra.
Para Francisco Eduardo Loureiro, todo condômino está obrigado a se sujeitar à divisão, arcando com as despesas proporcionais ao seu quinhão. Pode a divisão, ou a alienação judicial da coisa comum, ser requerida por qualquer condômino, ainda que minoritário, não se aplicando, portanto, a regra que rege a administração da coisa comum, por deliberação da maioria.[5]
No âmbito judicial, o debate se restringe ao procedimento da divisão, que será realizado nos autos do processo, após a citação de todos os coproprietários. O juiz nomeará perito que elaborará o laudo técnico, incluindo as plantas e os memoriais descritivos, e, ao final, será lavrado o auto de divisão (CPC, arts. 588 a 598).
Não há prazo para requerer a divisão, que pode ser feita a qualquer momento, sendo a ação correspondente imprescritível.
Em qualquer dos procedimentos de divisão do condomínio, seja judicial, seja extrajudicial, cada condômino será responsável pelas despesas proporcionais ao seu quinhão na partilha (CC, art. 1.320).
Por outro lado, se o imóvel for indivisível e não houver consenso entre os condôminos, a solução será sua venda judicial.
Nesse caso, o juiz, a requerimento de apenas um dos interessados, pois não precisa de maioria, basta o requerimento de um único condômino, sem necessidade de aprovação da maioria, para que o juiz determine a alienação do bem em hasta pública (leilão). O valor obtido, após o abatimento das despesas, será rateado entre os coproprietários (CPC, art. 730).
[1] LÔBO, Paulo. Direito Civil: volume 4, coisas – 4 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, pág. 232.
[2] Idem, ibidem, pág. 233.
[3] Idem, ibidem.
[4] DE MELO, Marco Aurélio Bezerra. Código Civil comentado. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, pág. 1024.
[5] LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil comentado. 14 ed. Barueri/SP: Manole, 2020, págs. 1293/1294
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